ОНЛАЙН-КОНСУЛЬТАЦИЯ юриста
звонок БЕСПЛАТНЫЙ по России
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1,
www.10aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
10АП-15539/2024
г. Москва
24 сентября 2024 года
Дело № А41-9757/24
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2024 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Погонцева М.И., судей Бархатовой Е.А., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Рожковой Л.Д.,
при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.07.2024 по делу № А41-9757/24, принятое судьей В.С. Желонкиным, по иску ООО «Земля» (ОГРН: 1225000134908, ИНН: 5017130783) к Администрации городского округа Истра Московской области (ИНН: 5017015766, ОГРН: 1035003055889), третьи лица: ОАО «Российские Железные Дороги» (ИНН: 7708503727, ОГРН: 1037739877295), Государственное казенное учреждение московской области «Региональный центр торгов» (ОГРН: 1145024006577, ИНН: 5024147611), Комитет по конкурентной политике Московской области (ОГРН: 1135024006831, ИНН: 5024139723).о расторжении договора аренды земельного участка № 2224-Т от 06.10.2023, о взыскании денежных средств в размере 458 168, 48 руб.,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственности «Земля» (далее - истец, ООО "Земля") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Истра Московской области (далее - ответчик) с требованиями:
- Расторгнуть договор аренды земельного участка № 2224-Т от 06.10.2023 г., заключенный между ООО «Земля» и Администрацией городского округа Истра.
- Взыскать с Администрации городского округа Истра в ООО «Земля» денежные средства в размере 458 168,48 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 18 163 руб.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением
норм процессуального права.
В материалы дела от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.
Представитель Администрации городского округа Истра Московской области на решение Арбитражного суда Московской области поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель ООО «Земля» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Представитель ОАО «Российские Железные Дороги» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный
суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, Администрацией городского округа Истра вынесено постановление от 14.08.2023 № 7732/8 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 50:08:0010403:807, площадью 1000 кв.м, местоположением: Московская область, Российская Федерация, г. Истра, с видом разрешенного использования - «Склад», в категории земель - «Земли населенных пунктов»».
Комитетом по конкурентной политике Московской области утвержден Протокол о результатах аукциона от 25.09.2023 № АЗЭ-ИСТР/23-2888, согласно которого, победителем аукциона в электронной форме признан участник ООО «Земля».
06.10.2023 г. между Администрацией городского округа Истра Московской области (арендодатель) и ООО «Земля» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2224-Т, сроком действия 13 лет и 2 месяца с 06.10.2023 по 05.12.2036.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи (Приложение № 3 к Договору), являющемуся неотъемлемой частью Договора, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером 50:08:0010403:807, категория земель - «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «Склад», расположенный по адресу: Московская область, Российская Федерация, г Истра.
Согласно пункта 1.2. договора, земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования «Склад».
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что Земельный участок имеет следующие ограничения в использовании:
- в зоне с особыми условиями использования территории в соответствии с Решением Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143; постановлением Правительства Москвы и Правительства МО от 17.12.2019 № 1705 - ПП/970/44 (ред. От 30.11.2021);
- полностью: «Об установлении санитарно-защитной зоны для ООО «Истринская нефтебаза»»;
- полностью в санитарно-защитной зоне от проектируемых и существующих объектов (использование в соответствии с нормативно-эпидемиологическими правилами и нормативами) (сведения подлежат уточнению).
Иные сведения об ограничениях в использовании земельного участка в договоре отсутствуют.
Во исполнение пункта 4.3.1 - 4.3.2 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, исходя из разрешенного использования и целевого назначения участка, а также возводить с соблюдением
правил землепользования и застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целью, указанной в п. 1.2. Договора, его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм.
В силу пункта 4.2.2 договора арендодатель обязан не чинить препятствия арендатору в правомерном использовании (владении и пользовании) участка.
Как указывает истец, после заключения договора стороны приступили к его исполнению, арендодатель передал земельный участок в пользование арендатору, а арендатор принял его и стал производить арендные платежи в соответствии с условиями договора.
ООО «Земля» внесло оплату по договору аренды земельного участка № 2224 -Т от 06.10.2023 в пользу Администрации городского округа Истра денежные средства в сумме 458 168,48 руб. за период с 06.10.2023 по 31.12.2023.
Указанный земельный участок планировался для строительства на нем объекта капитального строительства - одноэтажного холодного склада для хранения и упаковки готовых детских развивающих и настольных игр для детей с ограниченными возможностями, в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.
В целях получения технических условий на размещение в полосе отвода Московской железной дороги одноэтажного холодного склада для хранения и упаковки готовых детских развивающих и настольных игр для детей с
ограниченными возможностями ООО «Земля» обратилось в ОАО «РЖД» с письмом № 1011 от 10.11.2023.
Из ответа ОАО «РЖД» от 18.12.2023 № ИСХ-9569/МОСК МИЦ, следует, что в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010403:807 расположен железнодорожный путь №16, который принадлежит ОАО «РЖД» на праве собственности, о чем 23 марта 2004 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 77-01/30-908/2003-539. По данным публичной кадастровой карты указанный железнодорожный путь частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010403:807. На основании Федерального закона от 10 января 2003 г. №17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации», «Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2006 г. № 611, отсутствуют правовые основания для разработки запрашиваемых технических условий.
ООО «Земля» обратилось в Администрацию городского округа Истра Московской области с заявлением от 22.12.2023 № 22/23 о расторжении договора аренды земельного участка № 2224-Т от 06.10.2023 со ссылкой на отказ ОАО «РЖД»
в выдаче технических условий на размещение склада, оформленного письмом от 18.12.2023 г. № ИСХ- 9569/МОСК МИЦ.
Письмом Администрации городского округа Истра Московской области от 26.12.2023 № 117ИСХ-29077 в удовлетворении заявления ООО «Земля» о расторжении договора аренды земельного участка № 2224-Т от 06.10.2023 г. отказано, указывая, что условиями договора аренды №2224-Т не предусмотрено досрочное расторжение договора аренды за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5.2. Договора - По требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в п. 4.1.1. Договора.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По смыслу положений статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, которым предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ предусмотрена обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования.
Во исполнение пункта 3 статьи 37 ГК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость
продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Требования, установленные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (пункта 4 статьи 37 ЗК РФ).
Согласно пункту 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за
исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического
присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.10.2013 ОАО «РЖД» зарегистрировало в собственность в составе сооружения производственно- технологического комплекса Московско-Рижской дистанции пути под литерой 356, с порядковым номером 677 железнодорожные пути общего пользования на участке Нахабино — Чисмена.
Железнодорожный путь № 216, расположенный в границах земельного участка 50:08:0010403:807 зарегистрирован под литерой 356 в составе сооружения производственно-технологического комплекса Московско-Рижской дистанции пути, принадлежит ОАО «РЖД» на праве собственности.
27.06.2002 в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 25.08.1995 №153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» и Распоряжением Министерства путей сообщения Российской Федерации от 27.06.2002 г. № 327р «О закреплении объектов недвижимости в хозяйственном ведении за Московской железной дорогой» были закреплены в хозяйственном ведении ФГУП «Московская железная дорога» объекты недвижимости, в том числе и Московско-Рижская дистанция пути, к которой относится полоса отвода и железнодорожный путь №16 расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010403:807.
Постановлением главы Истринского района №425/2 «О согласовании материалов инвентаризации земель с восстановлением границ полосы отвода ОАО «РЖД» под объектами недвижимого имущества Филиала «Московская железная дорога» по фактическому использованию, расположенных на территориях г. Дедовска, г. Истры, Ленинского, Ивановского, Лучинского, Букаревского, Ядроминского, Новоистровского сельских округов и п. Снегири в границах Муниципального образования «Инстринский район» были утверждены материалы инвентаризации земель с восстановлением границ полосы отвода ОАО «РЖД» под железнодорожными путями и другими объектами недвижимого имущества Филиала «Московская железная дорога».
В сентябре 2009 составлены акты установления (восстановления) и согласования границ земельного участка (включая полосу отвода) в границах Истринского района Московской области. Границы земельного участка полосы отвода были согласованы в установленном порядке, уполномоченными на тот момент лицами.
Таким образом, на момент возникновения спорных правоотношений Администрация городского округа Истра Московской области располагала сведениями о расположении железнодорожного полотна и полосы отвода, а границы полосы отвода согласованы уполномоченными на тот момент лицами.
Из ответа ОАО «РЖД» от 18.12.2023 № ИСХ-9569/МОСК МИЦ, следует, что в настоящий момент земельный участок полосы отвода Московской железной дороги в Истринском районе Московской области на кадастровый учет не поставлен.
Данного ограничения в аукционной документации, как и в п. 1.3 договора, не указано.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ООО «Земля» при проведении торгов не было уведомлено о наличии ограничений в использовании земельного участка, в связи с нахождением земельного участка в полосе отвода Московской железной дороги в Истринском районе Московской области и отсутствии возможности выдачи технических условий на размещение склада, что привело к невозможности использовать земельный участок в соответствии с п. 4.3.2. договора аренды земельного участка № 2224-Т от 06.10.2023 г. для возведения объекта капитального строительства - одноэтажного холодного склада для хранения и упаковки готовых детских развивающих и настольных игр для детей с ограниченными возможностями.
Также данная информация не была доведена до сведения истца при проведении аукциона.
Учитывая приведенные нормы, судом первой инстанции правомерно отмечено, что ответчик был обязан предоставить истцу земельный участок, в состоянии пригодном для использования в целях строительства, с разрешенным использованием, не нарушающим права третьих лиц, соответствующий требованиям законодательства.
Данное обязательство ответчиком не исполнено, что обоснованно оценено судом, как существенное нарушение условий договора аренды.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
В настоящем случае истец воспользовался правом, предусмотренным абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и потребовал расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал требование о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о взыскании денежных средств в размере 458 168,48 руб.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих
недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170).
Поскольку договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку судом установлено, что в период действия договора аренды от 06.10.2023 № 2224-Т ООО «Земля» было лишено возможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010403:807 в целях строительства и размещения складов ввиду фактических и юридических недостатков переданного в аренду имущества, суд приходит к выводу, что перечисленная арендная плата по договору подлежит возвращению арендатору.
Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 150 000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно разъяснениям пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"
принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).
Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ).
Проверяя соразмерность заявленного к возмещению размера судебных расходов на оплату юридических услуг, суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 454-О, в силу которой обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенных лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и, тем самым, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
Суд отмечает, что реализация процессуальных прав посредством участия в судебных заседаниях юридического представителя является правом участника процесса. Правоотношения, возникающие в связи с договорным юридическим представительством, по общему правилу являются возмездными. При этом, определение (выбор) таких условий юридического представительства как стоимость и объем оказываемых услуг является правом доверителя (ст.ст.1,421,432,779,781 Гражданского кодекса РФ).
Соответственно, при определении объема и стоимости юридических услуг в рамках гражданских правоотношений доверитель и поверенный законодательным пределом не ограничены. Однако ни материально-правовой статус юридического представителя (адвокат, консультант и т.п.), ни согласованный доверителем и поверенным размер вознаграждения определяющего правового значения при разрешении вопроса о возмещении понесенных участником процесса судебных расходов не имеют.
В свою очередь, закрепляя правило о возмещении стороне понесенных расходов на оплату услуг представителя, процессуальный закон исходит из разумности таких расходов (ч.2 ст.110 АПК РФ).
Как следует из п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Пункт 13 указанного постановления предусматривает, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении
разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Определяя разумные пределы возмещения судебных расходов, суд исходит из объема фактически оказанной доверителю правовой помощи, формы оказанных юридических услуг.
Основу юридического представительства интересов истца составил договор оказания юридических услуг от 08.01.2024 № 1, заключенный с ООО «Земля» и ИП Дмитриевым А.И., в соответствии с которым исполнитель обязуется оказать заказчику юридические услуги по подготовке и подаче в суд искового заявления о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов № 2224-Т от 06.10.2023, представлению интересов заказчика в судебных заседаниях.
Стоимость услуг составляет 150000 руб. (п. 5.1 договора).
Стоимость юридических услуг оплачена истцом, что подтверждается платежным поручением от 09.01.2024 № 1 на сумму 150000 руб.
При данных обстоятельствах, с учетом критериев разумности, степени сложности дела, с учетом подготовки представителем искового заявления, участия представителя в двух судебных заседаниях, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что требования о взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя подлежат удовлетворению на сумму в размере 75 000 руб.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, данный размер возмещения является разумным и соответствует балансу интересов сторон.
Довод жалобы о том, что ответчиком был предоставлен участок не обремененный правами третьих лиц отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку на момент возникновения спорных правоотношений Администрация
городского округа Истра Московской области располагала сведениями о расположении железнодорожного полотна и полосы отвода, а границы полосы отвода были согласованы уполномоченными на тот момент лицами.
Постановлением главы Истринского района №425/2 «О согласовании материалов инвентаризации земель с восстановлением границ полосы отвода ОАО «РЖД» под объектами недвижимого имущества Филиала «Московская железная дорога» по фактическому использованию, расположенных на территориях г. Дедовска, г. Истры, Ленинского, Ивановского, Лучинского, Букаревского, Ядроминского, Новоистровского сельских округов и п. Снегири в границах Муниципального образования «Инстринский район» были утверждены материалы инвентаризации земель с восстановлением границ полосы отвода ОАО «РЖД» под железнодорожными путями и другими объектами недвижимого имущества Филиала «Московская железная дорога».
В сентябре 2009 г. были составлены акты установления (восстановления) и согласования границ земельного участка (включая полосу отвода) в границах Истринского района Московской области. Границы земельного участка полосы
отвода были согласованы в установленном порядке, уполномоченными на тот момент лицами.
Таким образом, на момент возникновения спорных правоотношений Администрация городского округа Истра Московской области располагала сведениями о расположении железнодорожного полотна и полосы отвода, а границы полосы отвода были согласованы уполномоченными на тот момент лицами.
Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ предусмотрена обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования.
Во исполнение пункта 3 статьи 37 ГК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли- продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Требования, установленные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).
В нарушение п. 1, 3 ст. 37 ЗК РФ, арендодатель, не предоставил арендатору имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а именно, нахождение арендуемого участка в
полосе отвода железной дороги.
Иные доводы заявителя направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Московской области от 08.07.2024 по делу №А41-9757/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий cудья М.И. Погонцев
Судьи: Е.А. Бархатова, Е.Н. Виткалова
Также данная информация не была доведена до сведения истца при проведении аукциона.
Учитывая приведенные нормы, судом первой инстанции правомерно отмечено, что ответчик был обязан предоставить истцу земельный участок, в состоянии пригодном для использования в целях строительства, с разрешенным использованием, не нарушающим права третьих лиц, соответствующий требованиям законодательства.
Данное обязательство ответчиком не исполнено, что обоснованно оценено судом, как существенное нарушение условий договора аренды.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
В настоящем случае истец воспользовался правом, предусмотренным абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и потребовал расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал требование о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о взыскании денежных средств в размере 458 168,48 руб.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих
недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170).
Поскольку договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку судом установлено, что в период действия договора аренды от 06.10.2023 № 2224-Т ООО «Земля» было лишено возможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010403:807 в целях строительства и размещения складов ввиду фактических и юридических недостатков переданного в аренду имущества, суд приходит к выводу, что перечисленная арендная плата по договору подлежит возвращению арендатору.
Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 150 000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно разъяснениям пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"
принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).
Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ).
Проверяя соразмерность заявленного к возмещению размера судебных расходов на оплату юридических услуг, суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 454-О, в силу которой обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенных лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и, тем самым, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
Суд отмечает, что реализация процессуальных прав посредством участия в судебных заседаниях юридического представителя является правом участника процесса. Правоотношения, возникающие в связи с договорным юридическим представительством, по общему правилу являются возмездными. При этом, определение (выбор) таких условий юридического представительства как стоимость и объем оказываемых услуг является правом доверителя (ст.ст.1,421,432,779,781 Гражданского кодекса РФ).
Соответственно, при определении объема и стоимости юридических услуг в рамках гражданских правоотношений доверитель и поверенный законодательным пределом не ограничены. Однако ни материально-правовой статус юридического представителя (адвокат, консультант и т.п.), ни согласованный доверителем и поверенным размер вознаграждения определяющего правового значения при разрешении вопроса о возмещении понесенных участником процесса судебных расходов не имеют.
В свою очередь, закрепляя правило о возмещении стороне понесенных расходов на оплату услуг представителя, процессуальный закон исходит из разумности таких расходов (ч.2 ст.110 АПК РФ).
Как следует из п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Пункт 13 указанного постановления предусматривает, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении
разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Определяя разумные пределы возмещения судебных расходов, суд исходит из объема фактически оказанной доверителю правовой помощи, формы оказанных юридических услуг.
Основу юридического представительства интересов истца составил договор оказания юридических услуг от 08.01.2024 № 1, заключенный с ООО «Земля» и ИП Дмитриевым А.И., в соответствии с которым исполнитель обязуется оказать заказчику юридические услуги по подготовке и подаче в суд искового заявления о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов № 2224-Т от 06.10.2023, представлению интересов заказчика в судебных заседаниях.
Стоимость услуг составляет 150000 руб. (п. 5.1 договора).
Стоимость юридических услуг оплачена истцом, что подтверждается платежным поручением от 09.01.2024 № 1 на сумму 150000 руб.
При данных обстоятельствах, с учетом критериев разумности, степени сложности дела, с учетом подготовки представителем искового заявления, участия представителя в двух судебных заседаниях, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что требования о взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя подлежат удовлетворению на сумму в размере 75 000 руб.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, данный размер возмещения является разумным и соответствует балансу интересов сторон.
Довод жалобы о том, что ответчиком был предоставлен участок не обремененный правами третьих лиц отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку на момент возникновения спорных правоотношений Администрация
городского округа Истра Московской области располагала сведениями о расположении железнодорожного полотна и полосы отвода, а границы полосы отвода были согласованы уполномоченными на тот момент лицами.
Постановлением главы Истринского района №425/2 «О согласовании материалов инвентаризации земель с восстановлением границ полосы отвода ОАО «РЖД» под объектами недвижимого имущества Филиала «Московская железная дорога» по фактическому использованию, расположенных на территориях г. Дедовска, г. Истры, Ленинского, Ивановского, Лучинского, Букаревского, Ядроминского, Новоистровского сельских округов и п. Снегири в границах Муниципального образования «Инстринский район» были утверждены материалы инвентаризации земель с восстановлением границ полосы отвода ОАО «РЖД» под железнодорожными путями и другими объектами недвижимого имущества Филиала «Московская железная дорога».
В сентябре 2009 г. были составлены акты установления (восстановления) и согласования границ земельного участка (включая полосу отвода) в границах Истринского района Московской области. Границы земельного участка полосы
отвода были согласованы в установленном порядке, уполномоченными на тот момент лицами.
Таким образом, на момент возникновения спорных правоотношений Администрация городского округа Истра Московской области располагала сведениями о расположении железнодорожного полотна и полосы отвода, а границы полосы отвода были согласованы уполномоченными на тот момент лицами.
Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ предусмотрена обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования.
Во исполнение пункта 3 статьи 37 ГК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли- продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Требования, установленные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).
В нарушение п. 1, 3 ст. 37 ЗК РФ, арендодатель, не предоставил арендатору имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а именно, нахождение арендуемого участка в
полосе отвода железной дороги.
Иные доводы заявителя направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Московской области от 08.07.2024 по делу №А41-9757/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий cудья М.И. Погонцев
Судьи: Е.А. Бархатова, Е.Н. Виткалова